出售居者有其屋計劃及綠表置居計劃
單位轉售概況分析報告

2021 年 12 月 1 日

公屋聯會於今天( 12 月 1 日 )召開記者招待會,公佈《出售居者有其屋計劃及綠表置居計劃單位轉售概況》分析報告。

公屋聯會
《出售居者有其屋計劃及綠表置居計劃
單位轉售概況分析報告》



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公屋聯會留意到,自2014年推出的居屋及其後的綠表置居計劃,業主持有單位第三年起便已轉售單位,錄得不俗的樓價升幅,故是次研究分析報告,會就自多期居屋及綠表置居計劃進行資料收集及分析,藉以了解當中單位轉售的情況,並作出建議。

2018年收緊居屋轉售限制有不足之處


行政長官林鄭月娥於2018年6月期間,推出多項房屋政策新措施,修訂了資助出售房屋單位的定價政策,修改了居屋定價機制下的負擔能力測試,改為採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作為參考點,同時把綠表置居計劃的定價機制,折扣率與居屋計劃掛扣,提供更大的折扣。
因應政府修訂了資助出售房屋的定價機制,房委會資助房屋小組亦於2018年11月,進一步通過收緊日後資助出售房屋計劃的單位轉售限制。當中主要包括:於首兩年內以不高於原價出售單位予合資格的買家,以及業主可於首次轉讓日期起計十年後繳付補價在公開市場轉售單位。然而,在該次修訂轉售限制中,並未有對業主在首次轉讓日期起計第三年起,可以自行議定的價格轉售單位予合資格買家的規定作出收緊。

居二市場轉售單位獲利近一倍

是次研究根據房委會於網站所公佈的居屋第二市場的成交記錄及多間地產代理公司於網上公佈的數據,就有關的單位成交價比對於該單原有定價,從中分析單位溢價的情況。截至2021年9月,參考的居屋屋苑包括:宏富苑、青俊苑、尚翠苑、美盈苑、美柏苑、嘉順苑、屏欣苑、彩興苑、銀河苑、啟朗苑及凱樂苑,有效分析資料共167間。在11個屋苑當中,有5個屋苑單位轉售後的溢價較原有定價超過了一倍,而有三個屋苑的轉售單位溢價也接近九成,而有兩個屋苑低於五成,一個屋苑約六成。總數所有單位的平均溢價大約為101.8%,即在多期居屋當中,在居屋第二市場轉售單位的平均溢價約為一倍。

至於綠表置居單位,參考景泰苑及麗翠苑兩個屋苑,合共41間單位轉售的資料顯示,所有單位的平均溢價大約為106.3%,即在兩期綠表置居計劃當中,在居屋第二市場轉售單位的平均溢價約為一倍。

單位愈大帳面獲利愈高

而根據居屋及綠表置居單位面積的大小分析,隨著單位面積的遞增,雖然溢價百分比有所下跌,但平均溢價的實際金額有所增加。

應考慮再收緊資助出售房屋的轉售限制

公屋聯會認為,房委會於2018年因應政府修改了居屋的定價機制,令市民更可負擔資助出售房屋的售價。其後為減低資助出售房屋被短期炒賣的情況,房委會亦於同年通過收緊轉售限制,如單位於首兩年內轉售,須不高於原價售予合資格的人士,如綠表及白表者。同時亦把五年的補價禁售價延長至十年,令單位免於短期內轉售圖利。然而,在單位首次轉讓起第三年起,業主可以自行議定的價格轉售單位予合資格的買家,這方面則未有作出收緊,而根據公屋聯會綜合多期居屋及綠表置居計劃的單位轉售資料,業主在第三年起轉售單位所獲得的溢價大約為一倍,居屋單位平均每間溢價達到253萬元,而綠表置居單位每間溢價達到201萬元,金額相當可觀。
目前公營房屋供應短期,資助出售房屋單位是社會珍貴的房屋資源,政府及房委會提供資助出售房屋的本意,是讓買不起私人樓宇的市民能透過購買資助房屋,得以置業的機會,達致安居樂業的夢想。若把資助出售房屋用於炒賣的工具,是違背了推出資助出售房屋的本意,故因應現時資助出售房屋的轉售情況,該會建議政府及房委會應進一步考慮收緊有關方面的轉售限制,建議可考慮延長現時首兩年內不高於原價轉售的限制,增至五年,即業主如須轉售單位,在首五年內只容許以不高於原價出售予合資格人士,藉以減低在短期內出售單位圖利的情況。

形成「綠色居所第二市場」

根據政府公佈的《長遠房屋策略》,在未來十年已覓得350公頃土地,足以興建33萬間公營房屋單位。而根據《長策》的目標比例,出租公屋/綠置居與其他資助出售房屋的比例約為70比30,即資助出售房屋的供應未來可達到10萬間。現時,未補價的居屋及租置計劃單位等仍有約38萬間,隨著未來資助出售房屋的持續供應,政府可把資助出售房屋的市場與私人樓宇市場作適當的分隔,即形成所謂的"綠色居所第二市場",資助出售房屋單位如居屋、綠表置居等取消補價可於公開市場的轉售方式,只容許單位在居屋第二市場內流轉,僅限於符合指定資格如綠表、白表人士購買單位,亦可研究引入更多減低資助出售房屋炒賣的措施,以及促進單位流轉的政策,令資助出售房屋繼續發揮功能,讓更多買不起私人樓宇的市民得以受惠,達致「住房不炒」的目標。



 
   
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